不動産利回り計算機（表面利回り・実質利回り）
年間家賃収入と物件価格を入力するだけで、表面利回りと実質利回りを瞬時に計算。不動産投資の収益性判断に役立つ無料ツールです。
詳しい説明
よくある質問
Q. 表面利回りと実質利回りはどちらを重視すべきですか？
A. 投資判断では実質利回りを重視することが基本です。表面利回りは経費が考慮されていないため、実際の手取り収益とは大きく乖離することがあります。物件を比較する際はまず表面利回りで絞り込み、候補物件を詳細に検討する段階で実質利回りを計算するという使い分けが一般的です。
Q. 年間諸経費には何を含めればよいですか？
A. 主な経費としては、管理委託費（賃料収入の5〜10%程度）、マンションの管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険料、入居者募集費用（広告料）、原状回復費用の積立分などが挙げられます。物件の種類や管理形態によって異なるため、実際の費用明細をもとに入力することをおすすめします。
Q. 空室期間はどのように考慮すればよいですか？
A. このツールは満室を前提とした計算を行います。空室リスクを加味したい場合は、年間家賃収入に「稼働率」を掛けて入力してください。例えば、稼働率90%を想定するなら「満室家賃収入 × 0.9」の数値を入力すると、より現実的な利回りを試算できます。
Q. ローン（融資）を使う場合の利回りはどう考えればよいですか？
A. このツールはローンなしの全額自己資金を前提にした利回り計算です。融資を利用する場合は、返済額を経費に加えた「キャッシュフロー（手残り）」の視点も重要になります。実質利回りがローンの借入金利を上回るかどうかが、融資活用の基本的な判断基準の一つとされています。
Q. 利回り何%以上なら良い物件といえますか？
A. 利回りの目安は立地・物件種別・築年数などによって大きく異なるため、一概に「〇%以上が良い」とは言えません。一般的に都心の好立地物件は利回りが低く、地方や築古物件は高くなる傾向があります。利回りだけでなく、空室リスク・将来の資産価値・管理のしやすさなどを総合的に検討することが大切です。